„Hotels müssen agiler werden“

Getriggert durch die Pandemie haben sich Veränderungen in der Hotellerie innerhalb von nur eineinhalb Jahren vollzogen, von denen vormals erwartet wurde, dass sie sich in ihrer vollen Tragweite erst in einigen Jahren manifestieren. So hat die Digitalisierung in einem unerwartet hohen Tempo ein großes Fragezeichen hinter das Konzept der Tagungshotels gesetzt. Auch stellt der beschleunigte Übergang des Gäste-Buchungsverhaltens – weg von der klassischen Buchung über Agenturen hin zu digitalen Portalen und Hotelwebseiten – viele Hotels vor enorme Herausforderungen. Mittendrin im disruptiven Gestaltwandel der Branche: die Hotelimmobilie. „Wir brauchen überzeugende Konzepte, die das Hotel als Business-Modell und als Gebäude wandlungsfähig machen“, sagt Martin Stockburger, Geschäftsführer Koncept Hotels. Und genau darum geht es seiner erst seit 2017 bestehenden Hotelgruppe.

Konzeptionelle Schärfe entscheidet bei der Immobilie

„In der neuen Realität, in der wir uns befinden, zählt nicht mehr, wer das meiste Geld investieren kann, es kommt auf die konzeptionelle Schärfe an“, so Stockburger weiter. „Klassischerweise wird in der Hotelimmobilien-Branche ein Gebäude nur für ein Hotelkonzept errichtet. Ändert sich das Konzept, passt die Immobilie oft nicht mehr.“ Die Koncept Hotels gehen einen anderen Weg: Nach der Logik einer modernen Produktentwicklung, die mit der Frage nach den Bedürfnissen der Zielgruppe beginnt, werden Neu- und Bestandsimmobilien zwar individuell auf die zu erwartenden Gäste, deren Nutzerprofile und die Besonderheiten des jeweiligen Standorts zugeschnitten, gleichzeitig jedoch so angelegt, dass sie zukünftig auch im Rahmen von anderen Konzepten verwendet werden können. „Die Frage, die wir uns immer wieder stellen, ist: Was muss ein Gebäude können, um die Bedürfnisse unserer Kunden zu befriedigen – heute und morgen?“, so Stockburger. Denn das, was Kunden wollen, ändert sich in Zeiten digitaler Trends schnell. Darauf müssen Hotels konzeptionell und damit auch als Immobilie reagieren können. Wie kann das gelingen? „Der Investitionszyklus der klassischen Hotelimmobilie ist traditionell auf viele Jahre ausgerichtet. Das hat lange Zeit gut funktioniert“, findet Stockburger. „Doch bereits seit gut zehn Jahren ist abzusehen, dass sich die individuellen Wünsche und Verhaltensweisen der Gäste schneller verändern als in der Vergangenheit. Auch die Markentreue ist heute viel geringer als früher. Die Lösung: Hotelimmobilien mit hoher Agilität.“

Hotelimmobilien weiter in die Zukunft denken

Die Grundlage für das hohe Maß an Wandlungsfähigkeit der Koncept Hotels wird bereits in der Planungsphase gelegt. Sie verfügen beispielsweise in vielen Zimmern unter Putz über Anschlüsse für Küchen. Verändern sich die Ansprüche von Kunden, kann so schnell und ohne hohen Invest reagiert werden. „Wenn es sein muss, machen wir aus einem Hotel in kürzester Zeit ein Studentenwohnheim“, erklärt Stockburger. „Nicht, dass das unser erklärtes Ziel wäre, aber es zeigt, wie agil ein Hotelkonzept heute sein kann und muss, um für die Zukunft gut aufgestellt zu sein.“ Beim Bau oder Umbau einer Hotelimmobilie sollte man heute bereits konzeptionell weit in die Zukunft denken und sich die Frage stellen, wie sich die Bedürfnisse von möglichen Kundenzielgruppen verändern können und was ein Gebäude braucht, um darauf zu reagieren. „Je flexibler man in der Immobilie ist, desto klarer und mutiger kann man in der Umsetzung von Konzepten sein. Und das ist ein entscheidender Erfolgsfaktor: Hotelkonzepte mit Themen, die voll und ganz zum Gast passen.“ So bespielt auch jedes der sieben Koncept Hotels ein völlig individuelles, von anderen Hotels der Gruppe abgekoppeltes Thema. Die Bandbreite reicht von Frauenpower über Multikulti bis zu Wissenschaft und Forschung.

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