Gewerbemiete kann gemindert werden

Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts (KG) Berlin hat in einem Berufungsverfahren entschieden, dass die Gewerbemiete für die Zeit während staatlich angeordneter Schließungen herabzusetzen ist (Urt. v. 01.04.2021, Az. 8 U 1099/20). Eine Existenzbedrohung des Mieters muss dafür nicht nachgewiesen sein.

Geklagt hatte der Mieter einer Spielhalle. Er hatte die Gewerbemiete nur teilweise überwiesen, der Eigentümer forderte jedoch die Zahlung des restlichen Betrags für die Monate April und Mai 2020. Nachdem in erster Instant das Landgericht (LG) Berlin die Klage noch abgewiesen hatte (Urt. v. 14.08.2020, Az. 34 O 107/20), hat das KG nun zugunsten des Mieters entschieden: Die vertraglich vereinbarte Miete zwischen Halleneigentümer und gewerblichen Mieter sei um 50 Prozent zu reduzieren.

Störung der Geschäftsgrundlage

Grund hierfür sieht das Gericht in der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Bürgerliches Gesetzbuch). Den Richtern zufolge habe der Mieter die Räumlichkeiten seit Ausbruch der Pandemie nicht mehr in der vertraglich vorgesehenen Weise nutzen können. Als die Parteien den Mietvertrag geschlossen hatten, sei die Covid-19-Pandemie indes noch weit entfernt gewesen. Somit sei zu diesem Zeitpunkt nicht vorhersehbar gewesen, dass es zu einer weitgehenden Stilllegung des öffentlichen Lebens durch staatliche Beschränkungen kommen könnte. Nach Auffassung des KG ist es also naheliegend, dass die Parteien in Kenntnis der mit der Pandemie verbundenen Konsequenzen den Vertrag so nicht geschlossen hätten.

Staatliche Maßnahmen sind kein vertragliches Risiko

Das Berliner Gericht betonte, dass die staatlichen Maßnahmen kein normales vertragliches Risiko darstellen. Ein solcher potenziell existenzgefährdender Eingriff liege außerhalb der Verantwortungssphären von Mietern und Vermietern. Daher sei es keiner Partei zumutbar, das Risiko alleine tragen zu müssen. Vielmehr sollen die Nachteile nach Ansicht des Gerichts von beiden Parteien solidarisch getragen werden.

Unterschiedliche Urteile

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, die Revision zum Bundesgerichtshof ist nach Zustellung des Urteils möglich. Die Risikoverteilung bewerten diverse OLG nämlich unterschiedlich: Das Oberlandgericht Dresden hatte ähnlich wie das Kammergericht Berlin geurteilt und festgestellt, dass die Gewerbemiete bei entsprechenden Schließungen anzupassen ist. Das Oberlandgericht Karlsruhe entschied in einem anderen Fall hingegen, dass Mietzahlungen nicht ohne Weiteres ausgesetzt oder reduziert werden können.

Anpassung des Gewerbemietrecht

Unlängst hatte der Bundestag eine Anpassung des Gesetzes zu Gunsten der Mieter angestoßen und folgenden Paragraphen angefügt:

„§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

(Kammergericht Berlin/NZ)