Aktives Asset Management wird zum Erfolgsfaktor für Hotels

„Es reicht heute nicht mehr, ausschließlich auf die Pacht zu schauen“, sagt Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels. "Asset Management bedeutet vielmehr, die Performance und strategische Ausrichtung eines Hotels kontinuierlich zu analysieren, Transparenz über die wirtschaftliche Entwicklung zu schaffen und bei Bedarf gezielte Impulse zu setzen."

Im Rahmen des aktuellen „mrp hotels quarterly“ diskutierte Martin Schaffer, gemeinsam mit Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei mrp hotels, Rainer Singer, Head of Major Markets & Credit Research bei der Erste Group, Michael Schoppe, Managing Director bei LLB Immo KAG, Henning Schneekloth-Plöger, Vice President Portfolio- & Asset Management bei Lindner Hotel Group, sowie Christian Habermann, Fund Manager bei Livory Capital, über die aktuellen Herausforderungen und strategischen Handlungsfelder der Branche.

Im Mittelpunkt stand die Frage, wie sich Hotelimmobilien unter veränderten Marktbedingungen aktiv steuern lassen – denn nicht mehr allein die Nachfrage bestimmt die Performance, sondern die Fähigkeit, Kosten, Betrieb und Strategie gezielt zu managen. Die zentrale Erkenntnis des Webinars: Aktives Asset Management entscheidet im aktuellen Marktumfeld zunehmend über Erfolg oder Misserfolg von Hotelimmobilien.

Unsichere Rahmenbedingungen erhöhen den Handlungsdruck

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben anspruchsvoll, hieß es in dem Webinar. Steigende Energiepreise, geopolitische Spannungen und gebremstes Konsumverhalten würden das Marktumfeld prägen.

Rainer Singer beschreibt die Lage wie folgt: „Wir bewegen uns in einem sehr dynamischen Umfeld, in dem sich Rahmenbedingungen fast täglich ändern.“ Mit Blick auf die Geldpolitik bleibt die Entwicklung offen. „Je länger die Krise dauert, desto wahrscheinlicher werden Zinsanhebungen“, sagt Singer.

Für Asset Manager bedeute dies: Strategien müssen laufend überprüft und bei Bedarf kurzfristig angepasst werden.

Kennzahlen zeigen: Wachstum ja – aber zu Lasten der Marge

Ein Blick in das von mrp hotels analysierte Portfolio (rund 20 Hotels in der DACH-Region) verdeutlicht die aktuelle Entwicklung: Die Nachfrage ist stabil, die Profitabilität gerät jedoch zunehmend unter Druck.

Im ersten Quartal 2026 stieg die Auslastung um 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr, während die durchschnittliche Zimmerrate lediglich um 1,0 Prozent zulegte. Der RevPAR (Revenue per available Room) wuchs um 3,4 Prozent – getragen vor allem durch die höhere Belegung.

„Der Fokus lag klar auf Volumen statt auf Rate. Gäste sind deutlich preissensibler geworden“, erklärt Hannah Struck. Gleichzeitig würden die Kosten weiter steigen. Der GOPPAR (Gross Operating Profit per Available Room, +3 Prozent) entwickelt sich zwar positiv, Energie- und Personalkosten belasten die Margen jedoch weiterhin spürbar. 

„Das Thema Profitabilität bleibt zentral – insbesondere die Kostenseite rückt in Anbetracht der aktuellen geopolitischen Lage und den steigenden Ölpreisen wieder stärker in den Fokus“, ergänzt Struck.

Nachfrage verschiebt sich – Flexibilität wird entscheidend

Die Experten beobachten zudem, dass die Nachfrage nach Hotelzimmern über alle Segmente hinweg zwar nicht einbricht, sich jedoch deutlich verändert. Reisen würden kurzfristiger geplant, regionale Ziele würden an Bedeutung gewinnen, während internationale Verbindungen teilweise unter Druck stehen.

„Wir sehen keinen klassischen Nachfragerückgang, sondern eher einen Volatilitätsbooster“, sagt Henning Schneekloth-Plöger. „Für das Asset Management heißt das: Märkte, Zielgruppen und Vertriebskanäle müssen aktiv gesteuert werden – und zwar in deutlich kürzeren Zyklen als bisher.“

Segmentunterschiede verstärken sich

Die Entwicklung der Hotellerie verläuft laut den Experten zunehmend segmentabhängig. „Das Budgetsegment funktioniert aktuell klar besser als die klassische Vier-Sterne-Hotellerie“, sagt Michael Schoppe.

In einem von Kosten- und Personaldruck geprägten Marktumfeld würden vor allem Budget- und Economy-Hotels sowie Serviced Apartments mit schlanken Service-Strukturen profitieren. „Die klassische Full-Service-Hotellerie steht dagegen deutlich stärker unter Druck als noch vor einigen Jahren“, ergänzt Schneekloth-Plöger.

Asset Management wird operativer und zentraler

Die Anforderungen an das Asset Management steigen nach Angaben der Experten deutlich. Neben strategischen Aufgaben würden operative Themen stärker in den Fokus rücken. „Hotels, die bereit sind, ihre Konzepte anzupassen und operativ flexibler zu werden, kommen deutlich besser durch das aktuelle Umfeld“, so Struck. 

Zugleich gewinnt laut den Experten die Zusammenarbeit zwischen Eigentümern und Betreibern weiter an Bedeutung. Transparenz und regelmäßiger Austausch würden zum entscheidenden Erfolgsfaktor, weiß Schoppe. Er betont: „Ein strukturierter und offener Dialog zwischen Eigentümer und Betreiber ist heute unerlässlich.“ 

Investitionen notwendig – Umsetzung bleibt herausfordernd

Trotz klarer Handlungsfelder würden Investitionen häufig verschoben, insbesondere im Bereich Energieeffizienz. Christian Habermann sieht darin ein strukturelles Problem: „Gerade in der aktuellen Marktphase sehen wir häufig, dass wirtschaftlich sinnvolle Investitionen nicht umgesetzt werden, weil Eigentümer und Betreiber unterschiedliche Interessen verfolgen. Umso wichtiger ist es, Maßnahmen gemeinsam zu denken und partnerschaftliche Lösungen zu entwickeln. Nur wenn beide Seiten an einem Strang ziehen, lassen sich die wirtschaftlichen Potenziale eines Assets nachhaltig heben.“ 

Gleichzeitig bliebe die Branche in einem permanenten Anpassungsmodus. „Wir sind seit Jahren im Krisenmodus – das zwingt uns zu deutlich mehr Agilität“, so Schneekloth-Plöger.

Fazit: Asset Management als aktiver Werttreiber

„In einem zunehmend volatilen Marktumfeld wird aktives Asset Management zum entscheidenden Werttreiber von Hotelimmobilien“, sagt Martin Schaffer abschließend. "Steigende Kosten, unsichere Nachfrage und strukturelle Verschiebungen lassen sich nicht mehr passiv abfedern. Sie erfordern klare strategische Entscheidungen, operative Eingriffe und eine enge Verzahnung von Eigentümer- und Betreiberinteressen. Asset Management ist heute der zentrale Hebel, um Hotels wirtschaftlich stabil und zukunftsfähig aufzustellen. Nicht die Marktentwicklung allein entscheidet über den Erfolg, sondern die Qualität der Steuerung."