Briten investieren in Österreichs Ferienhotellerie

Immobilien in österreichischen Ferienregionen sind für Briten schon seit längerem eine sehr interessante Investitionsmöglichkeit – einerseits um hier im Urlaub ihren sportlichen Neigungen nachzugehen, andererseits um ihr Vermögen wertsichernd anzulegen. Jetzt sind sie offenbar noch gefragter: „In den vergangenen Monaten hat das Interesse daran merklich zugenommen; wir registrieren eine verstärkte Nachfrage nach Ferienimmobilien aus Großbritannien“, spricht Thomas Reisenzahn, Partner in der Prodinger Gruppe, von einen neuen Trend: „Der hat wohl vor allem mit dem Brexit und drohenden Steuererhöhungen für Immobilienbesitzer in Großbritannien zu tun“.

Modell für Investoren und Hoteliers
Besonders seien die Engländer im an sogenannten „Buy-to-let“-Modellen interessiert, sagt der Tourismusberater. Dabei handelt es sich um eine Finanzierungsart, die hierzulande noch weitgehend unbekannt ist, im angelsächsischen Raum dagegen sehr verbreitet und beliebt. „Unter „Buy-to-let“ versteht man gemischte Hotelprojekte, welche die Interessen von Investoren, Hotelbetreibern und Tourismus-Destinationen verbinden“, so Reisenzahn. Das ist ein Modell, bei dem der Gast als Hotel-Miteigentümer mit für die Finanzierung des Hauses aufkommt. Anders als bei diversen Time-Sharing-Modellen wird der Investor bei „Buy-to-let“ jedoch Eigentümer des Zimmers bzw. Appartements oder Gesellschafter am Projekt.

Bildlich gesprochen, erwerben die Käufer damit Hotelzimmer oder -appartements um sie unwiderruflich an einen bestehenden oder angeschlossenen Hotelbetrieb zu vermieten. Über das Hotel können die Investoren in einem festgelegten Zeitrahmen „ihr“ Zimmer buchen und gegen Mietenverrechnung bzw. Abzug von der Rendite selbst nutzen. Die Käufer bleiben aber Eigentümer und haben jederzeit die Möglichkeit die Immobilie wieder zu verkaufen, ohne jemanden um Erlaubnis fragen zu müssen. „Das Eigentum und damit die Investition sind im Grundbuch eingetragen“, präzisiert Stefan Rohrmoser von der Prodinger Steuerberatung: „Es ist wie jedes Wohnungseigentum abgesichert, veräußerbar und belastbar – z.B. für Hypothekarkredite“.

Dem Hotelbetreiber wiederum dienen die Einnahmen vor allem als Eigenkapital und als Hebel für eine Hotelfinanzierung – ein wichtiger Aspekt, da klassische Finanzierungen auch für Hoteliers immer schwieriger werden – und deshalb intensiv nach alternativen Modellen gesucht wird.

Rezept gegen „leere“ Zweitwohnungen
Gerade in Zweisaisondestinationen gebe es Rahmenbedingungen, welche für „Buy-to-let“ sprechen, so der Berater: Meist gibt es in solchen Gegenden viele, teilweise schon in die Jahre gekommene Hotelbetriebe, bei denen Erneuerungen oder Erweiterungen anstehen, aber wirtschaftlich kaum finanzierbar sind. Hinzu herrscht in diesen Destinationen eine große Nachfrage nach Ferienhäusern und -wohnungen sowie Freizeitwohnsitzen. „Wenn neue Freizeitwohnsitze wegen ausgeschöpfter Quoten nicht möglich oder zur Verhinderung „kalter Betten“ nicht gewünscht sind, kann das „Buy-to-let-Modell“ eine für alle Seiten befriedigende Lösung sein“, sagt Thomas Reisenzahn: „Denn die gekauften Appartements oder Zimmer der Investoren gliedern sich den strukturierten Beherbergungsbetrieb ein.“

Es handle sich dabei ausschließlich um „warme Betten“. Die Einheiten würden primär der Drittvermietung dienen, womit die Interessen von Immobilieninvestoren, der Gemeindevertreter und der Betreiber erfolgreich zusammengeführt werden. Die Investoren wissen, dass ihre Wohnungen einer Hotelwidmung unterliegen und daher kein klassischer Freizeitwohnsitz ist. Ebenso könne die Errichtung von leerstehenden Zweitwohnungen dadurch verhindert werden.

Vorteil für Hoteliers: Höhere Eigenkapitalquote
Ein weiterer Vorteil: Die Finanzierungsart für den Hotelier steht auf einem stabilen betriebswirtschaftlichen Fundament und weist eine über dem Branchenschnitt liegende hohe Eigenkapitalquote auf, die sich für die kommenden finanzrechtlichen Bestimmungen positiv auswirkt. Gewinne aus dem Verkauf der Einheiten können vom Betreiber zur Schaffung von Infrastruktur im Hotel wie Restauranterweiterung, Wellness oder Rezeption verwendet werden und verbleiben im Projekt.

Bei Prodinger geht man davon aus, dass derartige „Buy-to-let“-Modelle leichter zu finanzieren sind als reine Tourismus- und Hotelprojekte, da für die Finanzinstitute im Rahmen der Wohnungseigentumsbegründung die grundbücherliche, alternative Besicherung mehr Sicherheit bietet. Stefan Rohrmoser: „Dabei muss jedoch immer im Vordergrund stehen, dass auch für die Zukunft ein nachhaltig funktionierender Hotelbetrieb gesichert ist.“ (CK)