Hotelinvestment und -betreibermarkt zwischen Risiko und Rendite

Im exklusiven vierteljährlichen LinkedIn-Live Update „mrp hotels quarterly“ stellten die Experten von mrp hotels gemeinsam mit Brancheninsidern am 22. Juli 2025 eine aktuelle Quartalsanalyse zum zweiten Quartal 2025 vor. Die Experten diskutierten über die schwierigen Rahmenbedingungen in der DACH-Region, Kostendruck auf Projektentwicklungen, EBITDA-Druck auf Betreiberseite und kolportierte wirtschaftliche Unsicherheiten bei Hotelbetreibern. 

Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels, und Hannah Struck, Senior Asset Manager bei mrp hotels, diskutierten im Rahmen des Live-Panels das Thema „Hotelinvestment- & Betreibermarkt – Risiko oder Rendite?" gemeinsam mit Caspar Kraushaar, Project Director Hotel bei ECE Work & Live, Sven Küstermann, Director Real Estate Expansion bei numa group, und Fabian Blasch, Research Analyst bei Raiffeisen Research. 

Makroökonomischer Rahmen: Lichtblicke trotz Zinshürden

Die steigenden Zinsen haben seit 2022 den Druck auf gewerbliche Immobilieninvestitionen erhöht. Doch laut der Analyse von Fabian Blasch, Research Analyst bei Raiffeisen Research, zeigen sich erste Erholungssignale.

„Trotz des weiterhin höheren Zinsniveaus gibt es erste Signale der Stabilisierung“, sagte Fabian Blasch. „Die Preise haben bereits seit Mitte des Jahres 2024 eine leichte Erholung gezeigt und das Transaktionsvolumen im Commercial-Real-Estate-Sektor lag im ersten Quartal 21 Prozent über dem Vorjahresquartal. Ein verhaltener, aber spürbarer Optimismus kehrt zurück.“ Dennoch bliebe die Konsumentenstimmung, insbesondere in Österreich, aber auch in Deutschland, im Vergleich zur EURO-Zone gedrückt.

Hotelimmobilienmarkt: Investoren setzen auf Markenmacht und Repositionierung

Die Nachfrage nach Hotelimmobilien bleibt hoch, wie im „mrp hotels quarterly“ herausgestellt wurde. Refurbishments und Conversions identifiziert mrp hotels als Haupttreiber wachsender Attraktivität. Gleichzeitig führt der Mangel an neuen Projekten zu steigenden Immobilienpreisen. Transaktionen wie die Übernahme des Mandarin Oriental München oder der Dalata-Hotel-Group würden exemplarisch für den Wandel hin zu markengetriebenem Wachstum stehen.

„Wir sehen einen klaren Fokus auf europäische Metropolen mit hoher Leisure-Nachfrage und internationaler Reichweite“, betonte Caspar Kraushaar, Project Director Hotel bei der ECE Work & Live. „An solchen Standorten sind hohe Raten realisierbar. Aufgrund der hohen Einstandspreise muss jeder Quadratmeter wirtschaftlich gedacht sein.“

Betreibermarkt im Wandel: Bonität und Transparenz im Fokus

Das LinkedIn-Live Update stellte zudem heraus, dass Betreiberverträge neuen/gestiegenen Anforderungen unterliegen: Performance-Tests, Kündigungsrechte und performanceabhängige Anpassungsmechanismen würden neue Vereinbarungen prägen. Investoren würden stärker auf die wirtschaftliche Stabilität der Betreiber und deren Faktoren beim Verkauf achten. Franchisemodelle böten Chancen, setzten aber klare Anforderungen an Standortwahl und Betreiberqualität.

„Wir sehen enormen Kostendruck bei vielen klassischen Betreibern. Umso wichtiger ist es, dass unser Modell schlank, technologiebasiert und datengetrieben bleibt“, verdeutlichte Sven Küstermann, Director Real Estate Expansion bei numa. „Die Lease Coverage Ratio (LCR) muss bei mindestens 1,4 liegen, sonst wird es auch für uns als Betreiber nicht nachhaltig. Das heißt: Die operativen Erträge müssen die Pacht um 40 Prozent übersteigen. Andernfalls fehlt es an nachhaltiger Tragfähigkeit für Betreiber und Investoren.“

Marktdynamik: Stagnation in DACH, Chancen in Südeuropa

Während die Übernachtungszahlen in DACH-Metropolen, wie Stuttgart, Frankfurt am Main, München oder Wien, in Q1/Q2 2025 laut mrp hotels stagnieren oder sogar rückläufig sind, übertreffen Märkte wie Kopenhagen, Lissabon und Stockholm das Vorjahresniveau. 

„Wir sehen sehr viele Opportunitäten am Markt – aber entscheiden uns ganz bewusst für wenige Projekte. Eine Vielzahl an Projekten orientiert sich mehr an der Developer-Perspektive, als aus der Betreibersicht heraus. Der Markt ist realistischer geworden. Vieles an Conversion-Themen ist nicht wirtschaftlich tragfähig oder kein geeigneter Hotelstandort“, erklärte Küstermann zur Selektivität aktueller Expansionsstrategien.

Weiterhin bliebe aber das Thema Conversion einer der Wachstums- und Chancentreiber im Betreibermarkt. Der richtige Blickwinkel und verlässliche Daten seien hier der Schlüssel.

Performance: Stabil auf hohem Niveau, aber ausgebremst im Ausblick

Die Auswertung des Asset-Management-Portfolios von mrp hotels zeigt für H1 2025 ein starkes Umsatz- und Ergebniswachstum (RevPAR: +9 Prozent gegenüber Vorjahr, GOP pro verfügbarem Zimmer +11 Prozent). Für das zweite Halbjahr wird jedoch eine Seitwärtsbewegung erwartet: Wirtschaftliche Unsicherheit und die starke Vorlage aus Q4 2024 bremsen das Wachstum.

„Eine nachhaltige Betreiberprofitabilität erfordert ein tiefes Verständnis der Mikrolage und der Marktzyklen sowie eine flexible Betriebsstrategie“, schlussfolgert Hannah Struck, Senior Asset Manager bei mrp hotels.

Fazit: Der Hotelinvestmentmarkt bleibt chancenreich

Trotz geopolitischer Risiken, steigender Betriebskosten und verhaltener Konsumlaune zeigt die Analyse: Der Hotelmarkt erfährt stabile Nachfrage und bietet hohe Resilienz sowie starke Markenentwicklungsperspektiven.

Das Panel sieht dabei vor allem viel Potenzial: Für international tätige Investoren und Betreiber bieten sich beispielsweise in Wachstumsmärkten in Nord- und Südeuropa durch steigende Zimmerpreise und globale Nachfrage interessante Business-Opportunitäten. Darüber hinaus bestehen durch Maßnahmen wie Repositionierung oder Conversion statt Neubau und Steigerung der Kosteneffizienz im Development sowie im operativen Betrieb zahlreiche Chancen im DACH-Raum. 

„Die Kombination aus technologiegestützten M&A-Strategien, produktseitiger Repositionierung und langfristiger Plattformbildung macht den Markt auch 2025 zu einem attraktiven Spielfeld für risikobewusste renditeorientierte Investoren“, resümiert Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels.