Hotelinvestmentmarkt gewinnt an Dynamik
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt zeigt sich zur Jahresmitte 2026 robuster. Nach Analyse von BNP Paribas Real Estate wurde im ersten Halbjahr ein Transaktionsvolumen von rund 790 Millionen Euro erzielt. Damit bewegt sich der Markt insgesamt auf Vorjahresniveau und verfehlte das starke Halbjahresergebnis 2025 nur marginal um knapp 4 Prozent.
Vor allem das zweite Quartal brachte zusätzliche Bewegung in den Markt: Laut BNP Paribas Real Estate wurden zwischen April und Juni rund 475 Millionen Euro platziert. Gleichzeitig zeigt eine Analyse von Colliers, dass sich Investoren zunehmend nicht nur auf Lage und Asset-Qualität konzentrieren, sondern stärker auf Betreiberqualität, Markenstärke und Vertragsstrukturen achten.
Mehr Abschlüsse als in den Vorjahren
Im direkten Vorjahresvergleich fällt laut BNP Paribas Real Estate vor allem die erhöhte Transaktionsdynamik auf. Seit 2019 konnten demnach erstmals wieder mehr als 50 Vertragsabschlüsse zum Halbjahr registriert werden. In den beiden Vorjahreszeiträumen waren es jeweils rund 35 Verträge, 2023 sogar nur 28.
Der Markt zeigt sich damit in der Breite belebter, wird aber über weite Strecken von kleineren Transaktionen getragen. Das durchschnittliche Dealvolumen liegt aktuell bei rund 15 Millionen Euro und bewegt sich damit – mit Ausnahme des ersten Halbjahrs 2025 – seit 2022 auf konstant niedrigem Niveau.
München und Berlin bleiben wichtigste Standorte
München und Berlin sind nach Angaben von BNP Paribas Real Estate weiterhin die stärksten Hotel-Investmentstandorte in Deutschland. Für München wurde zur Jahresmitte ein Investmentvolumen von rund 131 Millionen Euro verzeichnet. Das entspricht einem Rückgang von 50 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2025.
Knapp dahinter folgt Berlin mit rund 128 Millionen Euro und einem Minus von 29 Prozent. Während im Vorjahr Trophy Assets das Zwischenergebnis positiv beeinflussten, wird der Markt in beiden Städten aktuell vor allem von kleinen und mittleren Abschlüssen geprägt. In München zählt dazu unter anderem der von BNP Paribas Real Estate begleitete Verkauf des Excelsior Hotels sowie verschiedene Investments in Serviced Apartments.
Auch in Hamburg mit rund 34 Millionen Euro und Köln mit 22 Millionen Euro konnte das Transaktionsvolumen nicht an das Vorjahr anknüpfen. Anders ist die Situation in Düsseldorf, wo sich das Investmentgeschehen auf niedrigem Niveau (22 Mio. Euro) moderat belebt hat. Positiv sticht Frankfurt hervor: Nach drei sehr niedrigen Zwischenresultaten in den Jahren 2023 bis 2025 wurde dort erstmals wieder eine größere Transaktion erfolgreich abgeschlossen.
Internationale Investoren setzen auf Deutschland
Starke Performance-Kennziffern sowie Gäste- und Übernachtungszahlen, die sich vielerorts auf bzw. sogar über Vor-Corona-Niveau bewegen, überzeugen auch internationale Investoren vom deutschen Hotel-Investmentmarkt. Ihr Marktanteil beläuft sich aktuell auf 52 Prozent.
Auch Colliers sieht ein wachsendes Interesse internationaler Investoren an Deutschland. Der Markt gilt demnach weiterhin als transparent und vergleichsweise stabil. Gleichzeitig rücken Betreiberqualität, Vertragsstrukturen und die langfristige Ertragskraft der Assets bei Investitionsentscheidungen stärker in den Mittelpunkt.
„Wir beobachten derzeit ein steigendes Interesse internationaler Investoren an Deutschland und Europa. Im Fokus stehen dabei nicht nur Einzelobjekte, sondern zunehmend Plattformen, Betreiberstrukturen und vertikal integrierte Investments, die Skalierung und operative Wertschöpfung ermöglichen“, sagt Andreas Ewald, Head of Hotel Germany und Co-Head EMEA Hospitality Group bei Colliers.
Betreiberqualität wird wichtiger
Nach Einschätzung von Colliers verschiebt sich analog zur Entwicklung auf den europäischen Hotelinvestmentmärkten der Fokus vieler Investoren zunehmend auf die operative Leistungsfähigkeit der Betreiber. Deren Bonität, die Skalierbarkeit des Geschäftsmodells, effiziente Kostenstrukturen sowie die Ausgestaltung der Pacht- und Managementverträge bestimmen demnach immer stärker die Risikobewertung und Preisfindung. Insbesondere Betreiber mit starken Marken, digitalisierten Prozessen und effizienten Kostenstrukturen würden von dieser Entwicklung profitieren.
Parallel setze sich die Konsolidierung im Betreiberumfeld fort. Plattformen mit skalierbaren Marken sowie Hotelunternehmen mit ausgeprägter Kosten- und Technologiekompetenz bauen laut Colliers ihre Marktposition weiter aus.
Internationale Hotelgruppen würden ihren Blick wieder stärker auf den deutschen Hotelmarkt richten. Insbesondere Betreiberwechsel, Restrukturierungen und auslaufende Vertragsstrukturen schaffen laut Colliers Raum für neue Marktteilnehmer und Konzepte. Genannt werden unter anderem Brown Hotels und Prism, die das Spektrum etablierter Betreiber- und Markenkonzepte erweitern würden. Strukturierte Partnerschaften sowie Plattform- und Joint-Venture-Modelle gewinnen dabei an Bedeutung und prägen zunehmend die Marktstruktur. Sie ermöglichen es Investoren, sich operativ stärker einzubringen und so die Wertschöpfung aktiv mitzugestalten.
Flexible Betriebskonzepte treiben das Transaktionsgeschehen
Serviced Apartments zählen laut Colliers weiterhin zu den dynamischen Segmenten des Hotelmarktes. Die zunehmende berufliche Mobilität, die Zuwanderung internationaler Fachkräfte sowie der anhaltende Wohnraummangel treiben demnach die Nachfrage nach temporären Wohnformen und stärken zugleich das Interesse auf Investorenseite.
Dies spiegle sich auch im Investmentmarkt wider: Neben klassischen Hoteltransaktionen rückten insbesondere auch Extended-Stay-Produkte in den Fokus institutioneller und privater Investoren.
Der Verkauf eines Penta-Hotel-Portfolios für mehr als 100 Millionen Euro war die größte Portfoliotransaktion des ersten Halbjahres. Zugleich sorgten der Verkauf des Luxusresort „Der Öschberghof“ und des „BMW Boarding House“ in München für eine hohe Aufmerksamkeit. Diese Transaktionen zeigen laut Colliers, dass heute weniger das Produktsegment über den Investmenterfolg entscheidet, als vielmehr die Qualität des jeweiligen Assets, die Betreiberkonstellation und die individuelle Investmentstory.
Finanzierung bleibt ein entscheidender Faktor
Trotz der Marktbelebung bleibt das Finanzierungsumfeld herausfordernd. Colliers verweist darauf, dass die jüngste Anpassung der EZB-Leitzinsen die Finanzierungsseite wieder stärker in den Fokus gerückt hat. Kurzfristig löse dies keine pauschale Neubewertung des Hotelmarkts aus, erhöhe jedoch die Sensitivität der Investoren gegenüber Finanzierungskosten, Exit-Renditen und der langfristigen Tragfähigkeit von Pachtverträgen.
Auch BNP Paribas Real Estate sieht die Finanzierungskonditionen als relevanten Faktor. Gleichzeitig wird erwartet, dass ein breiteres Angebot an attraktivem Investmentprodukt die Marktdynamik weiter stützen könnte.
Ausblick auf das zweite Halbjahr
Der Hotel-Investmentmarkt präsentiert sich zur Jahresmitte in der Breite belebt. Die Größenklassen zwischen 10 Millionen Euro und 100 Millionen Euro tragen jeweils 21 Prozent bis 25 Prozent bzw. in Summe zwei Drittel zum Investmentvolumen bei. Kleine Abschlüsse kommen auf gut 16 Prozent Marktanteil, Deals im dreistelligen Millionensegment auf rund 17 Prozent. Treiber war hier laut BNP Paribas Real Estate der Verkauf des bundesweiten „Penta Hotel“-Portfolios.
Für das zweite Halbjahr zeigt sich BNP Paribas Real Estate zuversichtlich. Starke Nutzermärkte bildeten die Basis für attraktive Investmentopportunitäten. Der Inlandstourismus komme in den ersten Monaten des Jahres 2026 in überdurchschnittlichen Gäste- und Übernachtungszahlen zum Ausdruck. Diese lägen in gefragten Ferienzielen sowie in Top-Destinationen für Geschäftsreisen und Städtetourismus über Vorjahres- und auch über Vor-Corona-Niveau. Überzeugende und sich fortlaufend verbessernde Key Performance-Indikatoren seien Beleg für die sich positiv entwickelnde Wirtschaftlichkeit im Gastgewerbe.
"Das sich ausweitende Angebot an attraktivem Investmentprodukt sollte zusätzlich stützend auf die Marktdynamik wirken. Vor allem im mittleren Größenvolumen, in dem Käufer und Verkäufer im fortlaufend herausfordernden Finanzierungsumfeld gut zusammenfinden, ist die Pipeline gefüllt. Auch jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke befinden sich verschiedene Transaktionen im Markt", sagt Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. "Trotz der verteuerten Finanzierungskonditionen in Reaktion auf die Zinswende im Zuge des Iran-Kriegs und der anziehenden Inflation bestehen gute Chancen, dass noch vor Jahresende einige Großdeals erfolgreich zum Abschluss kommen, die dann auch einen wesentlichen Beitrag zum Investmentumsatz leisten werden. Ein Gesamtjahresresultat auf Vorjahresniveau, und damit Kurs auf die Zwei-Milliarden-Euro-Marke nehmend, ist realistisch."
(BNP Paribas Real Estate/Colliers/SAKL)
