So startete der Hotelmarkt ins Jahr 2025

Die aktuelle Ausgabe des „mrp hotels quarterly“ liefert eine umfassende Analyse des europäischen Hotelimmobilienmarkts für das erste Quartal 2025. Trotz geopolitischer Unsicherheiten und konjunktureller Herausforderungen bleibt der Sektor insgesamt widerstandsfähig. Ein moderates Umsatzwachstum und mäßig steigende Investitionsbereitschaft lassen auf eine sukzessive Erholung hoffen – auch wenn steigende Kosten und ein herausforderndes Konsumklima für nach wie vor schwächelnde EBITDAs im operativen Betrieb sorgen.

Das sind die wichtigsten Erkenntnisse des LinkedIn-Live-Panels „mrp hotels quarterly“ zum Thema „Zinsen, Marken & Märkte – Erfolgsstrategien für die Hotelimmobilienwelt“, über die Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels, Hannah Struck, Asset Manager bei mrp hotels, Birte Becker, Head of Origination Real Estate Funds bei LBBW Immobilien Investment Management GmbH, Thorsten Faasch, Managing Director Development DACH bei Hilton, und Julian Jarleborg, Fachreferent Research bei Berlin Hyp AG, bei dem quartalsweisen Onlinepanel sprachen.

Einordnung der gesamtwirtschaftlichen Lage

Julian Jarleborg, Fachreferent Research bei Berlin Hyp AG, gab einen makroökonomischen Überblick: Die wirtschaftliche Lage ist derzeit von geopolitischer Unsicherheit und einer volatilen Wirtschaftspolitik geprägt. Laut Jarleborg haben Prognosen im aktuellen Umfeld eine kurze Halbwertszeit.

Zu den wesentlichen Einflussfaktoren zählen mittelfristig steigende Inflationserwartungen durch die Sondervermögen, Konjunktursorgen sowie mögliche höhere Kapitalflüsse in den Euroraum. Die weitere Entwicklung hänge stark davon ab, ob die USA ihren Kurswechsel in Wirtschafts-, Sicherheits- und Finanzpolitik fortsetzen und dabei ihre „konfrontative Vorgehensweise“ beibehalten.

Dies führe aktuell zu einem vorsichtigen Konsumverhalten. Die Zahl der Übernachtungen sank in Deutschland im Februar 2025 gegenüber dem Vorjahresmonat sowohl bei inländischen als auch bei ausländischen Gästen.

Investoren positiv gestimmt

Trotz der angespannten Lage bleibt der deutsche Hotelimmobilienmarkt verhalten optimistisch. „Am Immobilienmarkt haben wir im ersten Quartal 2025 Verbesserungen gesehen: Investoren wurden zum Jahresanfang aktiver – vor allem bei Hotelimmobilien. Letzteres zeigte sich mit einem deutlichen Anstieg des Hotel-Transaktionsvolumens im Vergleich zum Vorjahr“, erklärt Jarleborg. „Die geopolitischen Risiken mit erhöhter Unsicherheit werden nicht spurlos am Immobilienmarkt vorbeigehen. Dennoch gibt es eine weitere Erholung. Die Auswirkungen der Risiken treten zum einen nicht direkt ein, zum anderen können umgeleitete Investitionen in Europa auch positiv wirken, sofern Europa die Chancen aus den US-Risiken nutzt.“

Birte Becker, Head of Origination Real Estate Funds bei LBBW Immobilien, bestätigt das Interesse institutioneller Investoren an Hotelinvestments. Für eine ausgewogene Diversifizierungsstrategie hält die LBBW Immobilien insbesondere Hotels aus dem Luxus- als auch Low-Budget-Bereich sowie Ferienhotels für geeignet.

„Für Fonds müssen in erster Linie Standort, Konzept sowie die Anpassungsfähigkeit von Hotelketten passen. Die dadurch zu erwartende, langfristige Entwicklung der Renditen hat eine größere Bedeutung als Sicherheiten.“

Hotelimmobilienmarkt im zweiten Quartal 2025

Das Gastgewerbe in Deutschland verzeichnete laut mrp hotels Marktupdate ein schwaches erstes Quartal. Während sich der Tourismus in Städten wie Wien, Hamburg und München konsolidiert, liegt Berlin weiterhin unter dem Niveau von 2019. In Wien wurde das Bettenangebot zuletzt deutlich ausgeweitet, teils durch pandemiebedingte Projektverzögerungen.

Auslastung und Buchungsverhalten zeigen im europäischen Vergleich ein differenziertes Bild: Städte wie Athen und Rom liegen hinsichtlich Belegungsraten vorn. In der Sommerprognose zeichnet sich allerdings (basierend auf Business-on-the-Books-Zahlen) ein kleiner Rückgang gegenüber dem Vorjahr ab. 

„Für 2025 erwarten wir einen Anstieg des Transaktionsvolumens um 25 Prozent auf rund 25 Milliarden Euro“, sagt Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels. „Auffällig sind verstärkte Aktivitäten von Private-Equity-Investoren und betreiberfreien Verkäufen. Letztere entstehen teils aus wirtschaftlichen Schwierigkeiten bestehender Pächter. Franchise nimmt zu – viele Betreiber setzen auf starke Marken, bewährte Standards und globale Reichweite. Das allein ist aber keine Erfolgsgarantie zur GOP-Steigerung und stark vom Franchisenehmer abhängig.“

Thorsten Faasch, Managing Director Development DACH bei Hilton, ergänzt: „Auch wir treiben unsere Expansionsstrategie maßgeblich über Franchise- oder Managementverträge voran. Wir haben in Deutschland klare Expansionsziele für einen Großteil unserer Marken in nahezu allen Destinationen. Pachtmodelle gäbe es bei uns nur in extremen Ausnahmen.“ Zwischen Hilton als Franchise-Geber und dem Investor/Projektentwickler stünde der Franchise-Nehmer.

Margen weiter unter Druck

Asset- und Revenue-Management-Kunden von mrp hotels zeigen bezüglich der operativen Hotelperformance im ersten Quartal 2025, dass der Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) gegenüber dem Vorjahresquartal um vier Prozent gestiegen ist. Im gleichen Analysezeitraum fiel der Bruttobetriebsgewinn pro Zimmer (GOPPAR) im Vergleich zum Vorjahr um minus zwei Prozent. 

„Effizientes Kostenmanagement bleibt daher weiterhin ein Fokusthema. Besonders der F&B-Bereich steht unter Druck. Das MICE-Segment entwickelt sich ebenfalls nicht so wie budgetiert“, meint Hannah Struck, Asset Manager bei mrp hotels. „Die Lohnkosten stiegen zudem um drei Prozent, was die Margen zusätzlich belastet. Das führt vor allem langfristig zu einer zunehmenden wirtschaftlichen Kluft zwischen Lohnkosten und Umsatzentwicklung im Hotelbereich.“ Seit 2019 seien die Löhne deutlich schneller gestiegen als die Erträge (RevPAR), was strategische Herausforderungen für das Kostenmanagement aufwerfe.

Die Prognose für das restliche Jahr 2025 sieht ein RevPAR-Wachstum von 5 Prozent vor. Margen bleiben stabil, ein moderater Gewinnzuwachs wird jedoch erwartet.